La burbuja inmobiliaria de 2008 explicada
El mercado de la vivienda ha batido nuevos récords en múltiples frentes a lo largo de 2021, dejando a los compradores de viviendas preguntándose si deben comprar ahora o esperar con la esperanza de que haya más viviendas disponibles, y a precios más asequibles en 2022.
Hasta ahora, la apreciación de los precios de la vivienda ha subido un 18,5% interanual en el tercer trimestre, el nivel más alto en la historia del Índice de Precios de la Vivienda de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA). La inflación se ha disparado al ritmo más rápido desde 1982. Al mismo tiempo, el número de viviendas en venta ha disminuido, creando una mayor presión sobre los precios de la vivienda.
La oferta de viviendas cayó a su nivel más bajo de la historia, con sólo 1,38 millones de casas en el mercado en junio, un 23% menos al año. Los compradores se hicieron con las viviendas más rápido que nunca, reduciendo el número de días que las viviendas pasaron en el mercado a un mínimo histórico de sólo 15 días.
«Gran parte de lo que impulsó el alto crecimiento de los precios este año nos acompañará en el próximo», afirma Nicole Bachaud, economista de Zillow. «Esperaremos que los precios suban a niveles extremadamente altos durante los primeros meses de 2022 antes de empezar a disminuir hacia niveles más normales».
Burbuja inmobiliaria deutsch
El informe se publica mensualmente con una cobertura a nivel nacional, estatal y del Área Estadística Principal (CBSA)/Metro e incluye índices de precios de la vivienda (incluida la venta en dificultades); previsión de precios de la vivienda e indicadores del estado del mercado. Los datos incorporan más de 40 años de transacciones de ventas repetidas para analizar las tendencias de los precios de la vivienda.
«Durante el pasado año, hemos asistido a uno de los mercados de vendedores más sólidos de la generación. Aunque el aumento de los tipos de interés puede ayudar a enfriar la actividad de compra de viviendas, esperamos que 2022 sea otro año fuerte con un crecimiento continuo de los precios al alza.»
Aunque 2021 fue un año récord para el crecimiento de los precios de la vivienda en Estados Unidos, para muchos posibles compradores el mercado de la vivienda caliente seguirá exacerbando los desafíos de asequibilidad en curso en el nuevo año – y más allá. Aunque el crecimiento del precio de la vivienda se mantiene en máximos históricos, se prevé que se ralentice durante el próximo año. Sin embargo, el crecimiento económico y la inflación probablemente conducirán a un aumento de los tipos de interés hipotecarios, lo que erosionará aún más la asequibilidad.
Crisis inmobiliaria deutsch
Un primer punto de vista para evaluar la evolución agregada de los precios de la vivienda en la zona del euro es examinar las contribuciones subyacentes de los países. La resistencia observada en los precios de la vivienda en 2020 tuvo una base amplia y todos los grandes países de la zona del euro contribuyeron positivamente al aumento anual de los precios de la vivienda de la zona del euro. Alemania, Francia y los Países Bajos representaron alrededor del 73% del aumento total en el último trimestre de 2020 (gráfico A), lo que supera su peso en el índice general de precios de la vivienda. En el caso de Alemania, la contribución positiva a los precios de la vivienda de la zona del euro comenzó a mediados de 2010, lo que también refleja una cierta recuperación tras un periodo de evolución moderada de los precios de la vivienda.
Un segundo punto de vista para evaluar la evolución agregada de los precios de la vivienda en la zona del euro es separar los precios de la vivienda nueva de los de la existente. En un mercado de la vivienda boyante, cabría esperar que los precios de las viviendas existentes aumentaran más que los de las de nueva construcción, ya que la demanda puede reorientarse en parte hacia el parque existente para compensar la escasa oferta de viviendas nuevas. De hecho, los precios de las viviendas existentes han sido especialmente dinámicos en el periodo de pandemia y, dado su gran peso en los índices de precios de la vivienda, han contribuido de forma significativa al aumento de los precios de la vivienda (gráfico B)[2]. Según los datos de Eurostat, en el transcurso de 2020, los precios de las viviendas existentes en la zona del euro aumentaron 0,8 puntos porcentuales más, en términos anuales, que los precios de las viviendas nuevas.
Índice de burbuja inmobiliaria
Fig. 1: Gráfico de Robert Shiller sobre los precios de la vivienda en EE.UU., la población, los costes de construcción y los rendimientos de los bonos, extraído de Exuberancia Irracional, 2ª ed.[1] Shiller muestra que los precios de la vivienda en EE.UU., ajustados a la inflación, aumentaron un 0,4% al año entre 1890 y 2004 y un 0,7% al año entre 1940 y 2004, mientras que los datos del censo de EE.UU. entre 1940 y 2004 muestran que el valor autoevaluado aumentó un 2% al año.
La burbuja inmobiliaria de Estados Unidos fue una burbuja inmobiliaria que afectó a más de la mitad de los estados del país. Fue el impulso de la crisis de las hipotecas subprime. Los precios de la vivienda alcanzaron su punto máximo a principios de 2006, empezaron a bajar en 2006 y 2007, y alcanzaron nuevos mínimos en 2012[2] El 30 de diciembre de 2008, el índice Case-Shiller de precios de la vivienda registró la mayor caída de precios de su historia[3] La crisis crediticia derivada del estallido de la burbuja inmobiliaria es una causa importante de la Gran Recesión en Estados Unidos[4].
El aumento de las tasas de ejecución hipotecaria en 2006-2007 entre los propietarios de viviendas de Estados Unidos condujo a una crisis en agosto de 2008 para los mercados de hipotecas subprime, Alt-A, obligaciones de deuda colateralizadas (CDO), hipotecas, créditos, fondos de cobertura y bancos extranjeros[5] En octubre de 2007, el Secretario del Tesoro de Estados Unidos calificó el estallido de la burbuja inmobiliaria como «el riesgo más importante para nuestra economía»[6].