Inversion en vivienda habitual

Convertir la residencia principal en propiedad de inversión

¿Está pensando en comprar una propiedad de inversión? El sector inmobiliario ha dado lugar a muchas de las personas más ricas del mundo, por lo que hay muchas razones para pensar que es una buena inversión. Sin embargo, los expertos coinciden en que, como con cualquier inversión, es mejor estar bien informado antes de lanzarse con cientos de miles de dólares. Estos son los factores y retos que debe tener en cuenta antes de comprar su primera propiedad de alquiler.

Ser propietario puede ser una buena forma de obtener ingresos inmobiliarios, pero no es fácil ni glamuroso. Además de elegir la propiedad adecuada, preparar la unidad y encontrar inquilinos de confianza, siempre hay problemas de mantenimiento y dolores de cabeza.

¿Sabes manejar una caja de herramientas? ¿Qué tal se le da reparar paneles de yeso o desatascar un inodoro? Por supuesto, puede llamar a alguien para que lo haga por usted o contratar a un administrador de fincas, pero eso se llevará sus beneficios. Los propietarios que tienen una o dos viviendas suelen hacer sus propias reparaciones para ahorrar dinero.

Por supuesto, esto cambia a medida que se añaden más propiedades a la cartera. Lawrence Pereira, presidente de King Harbor Wealth Management en Redondo Beach, California, vive en la Costa Oeste pero tiene propiedades en la Costa Este. Como alguien que dice no ser nada mañoso, lo hace funcionar. ¿Cómo? «Reuní un sólido equipo de limpiadores, manitas y contratistas», dice Pereira.

Lugar de residencia principal

En función de una serie de factores, una vivienda unifamiliar en la que se vive no es una inversión. Eso no quiere decir necesariamente que deba evitar ser propietario de una vivienda, pero si se inclina por la compra porque cree que está haciendo una inversión inteligente, piénselo dos veces.

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La idea de que su residencia principal puede ser una inversión proviene del hecho de que, históricamente, el valor de los bienes inmuebles sube.  Es probable que todos conozcamos a alguien -un padre o un abuelo, tal vez- que compró su casa hace décadas por menos de 100.000 dólares, y ahora vale muchas veces esa suma.

En aras de este argumento, vamos a ignorar el hecho de que, a largo plazo, el valor medio de las viviendas se revaloriza sólo un poco más que la inflación. (A lo largo de 100 años, el valor medio de los inmuebles en EE.UU. aumentó menos del 1%, ajustado a la inflación).

Suponiendo que el valor de una vivienda aumentara sólo al ritmo de la inflación, una propiedad comprada en 1970 por 100.000 dólares valdría hoy 625.873 dólares, un aumento del 526%. ¿La verdadera razón por la que la casa de su abuelo se revalorizó tanto en 40 años? Es simplemente la inflación.

Cómo invertir en inmuebles con poco dinero

Empecemos con algunos aspectos básicos. Hay tres clasificaciones posibles para la propiedad: una residencia principal, una residencia secundaria y una propiedad de inversión. Comprender cada una de las clasificaciones puede ayudarle a evitar los altos tipos de interés y las implicaciones fiscales a la hora de adquirir otras propiedades.

Las residencias primarias suelen tener los tipos de interés hipotecarios más bajos, ya que las hipotecas sobre estas propiedades se encuentran entre los préstamos de menor riesgo para los prestamistas. Para que su casa pueda ser considerada como su propiedad principal, estos son algunos de los requisitos:

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Hay algunos costos de la propiedad de la vivienda que son deducibles de impuestos. A partir de 2018, los propietarios pueden deducir los intereses hipotecarios de los préstamos de hasta 750.000 dólares. Esta cantidad puede incluir las residencias primarias y secundarias. También puede reclamar los pagos del seguro hipotecario si compró su casa después de 2006. Si decide incluir estas deducciones en su declaración de impuestos, tendrá que detallar sus deducciones en lugar de reclamar la deducción estándar.

Además, una vez que haya comprado la vivienda, deberá ocuparla en los 60 días siguientes al cierre. Si el préstamo se origina a través del VA, y usted está en servicio activo, su cónyuge puede satisfacer el requisito de ocupación.

Residencia principal frente a propiedad de inversión

Tal vez compró una propiedad como inversión aunque no podía permitirse vivir en ella en ese momento, pero ahora sí. Tal vez se mudó por motivos de trabajo pero alquiló su casa para poder permanecer en el mercado inmobiliario local.

La respuesta corta a esto es que sí, es posible que un inversor resida en su propiedad de inversión. Sin embargo, cuando se decide mudarse a una propiedad de inversión para que se convierta en una residencia principal, lo primero que hay que hacer es informar a la Oficina Australiana de Impuestos (ATO) de este cambio.

Una residencia principal, también denominada lugar de residencia principal (PPOR) por la ATO, se refiere a la residencia en la que usted reside permanentemente. Esta residencia no genera ingresos para el propietario y también está exenta del impuesto sobre las plusvalías (CGT). Tampoco se pueden reclamar gastos deducibles de impuestos en una PPOR.

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Sin embargo, si hay un inquilino, esto será un poco más difícil. Las leyes de arrendamiento de viviendas conceden a los inquilinos varios derechos, uno de los cuales es el de avisar con suficiente antelación de que el propietario desea volver a residir en la vivienda. Para volver a entrar en la vivienda tendrá que emitir un aviso de desalojo y dar al inquilino el plazo de preaviso correcto de acuerdo con la legislación. Como cada estado tiene requisitos diferentes, es esencial que se ponga en contacto con su administrador de fincas para que esto se realice correctamente.

Por Pablo Mariscal

Soy Pablo Mariscal periodista especializado en tecnología e informática. Entre mis intereses se encuentran la realidad virtual y la programación, pero mi principal objetivo son las noticias. Llevo cinco años escribiendo sobre tecnología y tres como periodista independiente.