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El objetivo del presente trabajo es analizar las SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria en España), su evolución y su potencial como activo de diversificación entre junio de 2014 y diciembre de 2017. Las ventajas fiscales que ofrecen, principal incentivo para la creación de este tipo de sociedades, están propiciando un incremento en el desarrollo de la inversión inmobiliaria en España, que se encuentra a la cola de otros mercados desarrollados donde se denominan generalmente REITs (Real Estate Investment Trusts). En primer lugar, se estudian sus características, funcionamiento, evolución en el mercado, carteras y composición del accionariado. A continuación, el análisis muestra altos niveles de rentabilidad medidos por el Ratio de Sharpe modificado y el Alfa de Jensen para las principales SOCIMIs del mercado, así como un alto potencial de diversificación de la cartera demostrado por el Modelo de Frontera Eficiente de Markowitz. Las SOCIMIs se caracterizan por ser inversiones menos arriesgadas que el mercado en general. En comparación con las empresas inmobiliarias tradicionales cotizadas en el mercado continuo, las SOCIMIs muestran un mejor rendimiento y menores niveles de riesgo y, en general, todas las empresas estudiadas -las SOCIMIs y las empresas inmobiliarias tradicionales cotizadas- pueden definirse como inversiones defensivas, menos arriesgadas que el mercado.

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Las SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) se parecen casi exactamente a la entidad conocida internacionalmente como REIT (Real Estate Investment Trust), un tipo de inversión financiera nacida en Estados Unidos durante los años 60. La normativa en España para las SOCIMI se aprobó en el año 2009. Años más tarde este tipo de entidades se trasladó a Europa como una forma de canalizar las inversiones inmobiliarias a través de empresas cotizadas. El objetivo de las SOCIMI es la compra, promoción y rehabilitación de activos urbanos (oficinas, pisos, locales comerciales, centros comerciales, centros logísticos, etc.)promoción y, ya sea en alquiler o como medio de participación en el capital de otra SOCIMI.

Este tipo de sociedades inmobiliarias tienen un régimen fiscal especial. Están enfocadas específicamente a obtener una rentabilidad a través del alquiler de inmuebles. Lo bueno de ellas es que, además de comprar y vender inmuebles, los inversores consiguen rehabilitar las propiedades, e incluso se dedican a gestionar su propiedad. La clave de las SOCIMIS es que deben cotizar en bolsa. Además de reportar grandes beneficios, esta característica implica una gran transparencia.

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Las SOCIMI son sociedades anónimas cuyo objeto social es la tenencia, bien de (i) activos urbanos arrendados (mediante su adquisición o promoción), bien de (ii) una participación en el capital social de otras SOCIMI o entidades extranjeras de actividad análoga o similar (los vehículos conocidos como Real Estate Investment Trusts o «REIT»). Desde la modificación realizada en 2012 las SOCIMI están sujetas a tributación cero en el Impuesto sobre Sociedades, equiparándose así a los regímenes ya existentes para los REIT en el extranjero.

Como característica principal del régimen, las SOCIMI estarán sujetas al CIT a un tipo cero, lo que las hace muy atractivas para cualquier tipo de inversor, sea o no residente en España y las sitúa al mismo nivel que otros REIT bien creados en países occidentales.

En este sentido, los inversores no residentes en España (por ejemplo, los fondos que invierten en centros comerciales, edificios hoteleros o cualquier otro inmueble para arrendar), en particular los residentes en la Unión Europea, pueden maximizar la eficiencia de sus inversiones en inmuebles españoles para arrendar al cero por ciento en el CIT español, y también al cero por ciento en las retenciones españolas en virtud de la directiva matriz-filial, recibiendo entonces el retorno de la inversión sin fugas fiscales.

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Una SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) se traduce como Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario y es similar a un Real Estate Investment Trust en el Reino Unido. Las SOCIMIs son sociedades anónimas de inversión, creadas para fomentar la inversión a largo plazo en el mercado inmobiliario español a través de la inversión en bienes inmuebles urbanos de alquiler como viviendas, hoteles o locales comerciales.

Las SOCIMIs son sociedades anónimas que cotizan en los mercados bursátiles y cuya actividad se limita a la explotación de inmuebles para su arrendamiento. En el lado negativo, una SOCIMI tiene unos costes de funcionamiento más elevados que otros tipos de fondos, pero si el fondo es lo suficientemente grande, la ventaja fiscal lo compensa con creces.

Además de propiedades en España, las SOCIMI pueden tener propiedades inmobiliarias en cualquier parte del mundo, y pueden tener hasta un 20% de su cartera de inversiones en activos no inmobiliarios, aunque a ese porcentaje se le aplican diferentes normas fiscales.

La ley en torno a las SOCIMI ha evolucionado y se ha flexibilizado parcialmente a lo largo de los años, siendo la última modificación en 2016 con la eliminación de algunas de las barreras normativas y la mejora de su tratamiento fiscal.